Zabudowa cudzego gruntu

Jednym z częstych problemów dotyczących naruszenia prawa własności nieruchomości jest wzniesienie przez posiadacza gruntu, który nie jest jego właścicielem budynku, budowli lub innego urządzenia, które jest trwale związane z gruntem. Powyższy problem występuje powszechnie w szczególności na terenach mniej zurbanizowanych, gdzie granice działek często nie są oznaczone za pomocą widocznych znaków, a przekonanie co do przebiegu granic poszczególnych nieruchomości nie pokrywa się z rzeczywistym stanem faktycznym.
Rozważania dotyczące problematyki zabudowy cudzego gruntu należy rozpocząć od wskazania obowiązującej w prawie rzeczowym zasady superficies solo cedit. Wyjaśnić należy, iż zgodnie z przytoczoną zasadą stypizowaną w art. 191 K.c. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Wskazaną zasadę należy skonfrontować z brzmieniem art. 231 § 1 K.c., zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Z kolei, zgodnie z § 2 wskazanego przepisu właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Biorąc pod uwagę powyższe, ustawodawca usankcjonował dwa zróżnicowane roszczenia dotyczące wykupu gruntu: tj. roszczenie samoistnego posiadacza w dobrej wierze, które może być kierowane przeciwko właścicielowi oraz roszczenie właściciela gruntu, które może zostać skierowane przeciwko podmiotowi, który wzniósł budynek, budowlę lub inne urządzenie na jego gruncie. Podkreślenia wymaga fakt, iż zgodnie z art. 231 K.c. chodzi o obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem. Zgodnie natomiast z poglądem doktryny i orzecznictwa jako przykłady innych urządzeń można wskazać: ogrodzenie, drogę lub urządzenia przesyłowe.

W kontekście pierwszego roszczenia należy wyjaśnić, iż za samoistnego posiadacza w dobrej wierze uznać można podmiot, który posiada określoną nieruchomość i włada nią jak właściciel, jednocześnie pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, iż przysługuje mu prawo własności co do zabudowanej nieruchomości. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2004 r., sygn. akt I CK 38/04 zgodnie, z którym dla oceny dobrej wiary i powstania uprawnienia do żądania przeniesienia własności zabudowanej działki na podstawie art. 231 § 1 K.c. właściwa jest chwila budowy a nie nabycia posiadania. W konsekwencji późniejsza zmiana świadomości posiadacza i utrata dobrej wiary nie ma wpływu na realizację tego roszczenia. Z uwagi na powyższe istotne dla możliwości skorzystania z roszczenia samoistnego posiadacza z art. 231 § 1 K.c., jest aby w dniu powstania budynku, budowli lub innego urządzenia posiadanie nieruchomości gruntowej było posiadaniem w dobrej wierze.

Analiza wskazanego przepisu prowadzi do wniosku, iż art. 231 K.c. jako lex specialis wobec zasady stypizowanej w art. 191 K.c. znajduje zastosowanie tylko w sytuacji, w której zabudowa posiada wartość znacznie przewyższającą wartość zajętej na ten cel działki. Nadto przedmiotowa zabudowa następuje z naruszeniem prawa własności czyli powstaje na gruncie, którego właścicielem jest inny podmiot.

Jako trafny należy uznać pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 stycznia 2009 r., w sprawie o sygnaturze akt I CSK 333/07, zgodnie z którym roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek, przechodzi zarówno na jego spadkobiercę, jak i na nabywcę z mocy czynności prawnej; w obydwu wypadkach przesłanką nabycia roszczenia przez następcę prawnego posiadacza jest przejście na niego posiadania zajętej pod budowę nieruchomości gruntowej.

Właściciel gruntu, na którym inny podmiot wzniósł budynek, budowlę lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać wykupu zajętej na ten cel działki. W tym miejscu należy wskazać, iż roszczenie właściciela gruntu z art. 231 § 2 K.c. nie jest uzależnione od tego, żeby podmiot dokonujący zabudowy był samoistnym posiadaczem gruntu pozostającym w dobrej wierze.

Zakres żądanego roszczenia na podstawie art. 231 K.c. dotyczy wyłącznie części nieruchomości gruntowej, która została zajęta pod zabudowę. Wyjątkowo można żądać wykupu części nieruchomości, która jest potrzebna do korzystania z budynku lub budowli. Ustawodawca nie uregulował precyzyjnie kwestii wysokości wynagrodzenia z tytułu wykupu części nieruchomości ograniczając się do pojęcia „odpowiedniego wynagrodzenia”. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa za odpowiednie należy uznać wynagrodzenie, które odpowiada przeciętnym cenom, stosowanym na rynku właściwym.

Reasumując, w praktyce intencją ustawodawcy było rozwiązanie problemu rozliczenia nakładów pomiędzy posiadaczem gruntu a jego właścicielem, które na wypadek nieskutecznego rozwiązania zaistniałego sporu w sposób ugodowy może odbyć się poprzez przymusowy wykup zajętej na ten cel części nieruchomości.

Tomasz Kosterka
CDO24 Centrum Ochrony Prawnej
Infolinia: 801 00 31 38

Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.

Proszę pamiętać, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 zawsze mogą zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138 (lub 32 44 57 822), który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.

Masz pytanie do prawnika? Napisz do nas: gazeta@cdo24.pl. Odpowiedzi na najciekawsze i najczęściej pojawiające się Państwa pytania, będziemy zamieszczali w naszych artykułach.