Ujawnienie budynku w księdze wieczystej
Jestem właścicielem nieruchomości, na której do 2013 roku nie był posadowiony budynek. W 2013 roku zgodnie z projektem został wybudowany budynek, jednakże w Księgach Wieczystych nie zostało to zgłoszone. Czy muszę dokonywać zgłoszenia, a jeżeli tak, to w jaki sposób?
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego wskazuje zasadę, iż budynki i inne urządzenia stanowią część składową gruntu, gdy zostały połączone z tymże gruntem w sposób trwały. Trwałość związania oznacza, iż istnieć musi solidne i ścisłe w sensie technicznym połączenie budynku lub innego urządzenia z gruntem na którym ma być posadowiony przedmiotowy budynek lub inne urządzenie. Jeżeli więc budynek znajdujący się na nieruchomości jest z tą nieruchomością trwale związany to stanowi on część składową gruntu (tak również: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2009 r., sygnatura akt II CSK 581/08). Tylko wyraźny przepis ustawy może być podstawą do uznania, iż budynek stanowi odrębną własność od nieruchomości, na której jest posadowiony. Jednakże z danych, które zostały wskazane w niniejszej sprawie nie wynika jakoby mielibyśmy do czynienia z taką wyjątkową sytuacją. Co więcej, zasada superficies solo cedit, która została wyrażona w art. 48 Kodeksu cywilnego oznacza, że własność nieruchomości (gruntowej) rozciąga się na rzecz, która stała się jej częścią składową, a więc że to, co zostało z gruntem połączone – w sposób naturalny lub sztuczny – dzieli los prawny tego grunt (tak: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2000 r., sygn. akt V CKN 139/00).
Mając na uwadze powyższe należy wskazać, iż jedna z zasad postępowania z zakresu ksiąg wieczystych stanowi, iż budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale, będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli bowiem budynek został połączony z gruntem w sposób trwały, trzeba uznać zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, że ten budynek stał się częścią gruntu. Tym samym dzieli los gruntu w tym sensie, że nie ma powodów dla ujawnienia zmian w księgach wieczystych.
Powyższe potwierdzają zapisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym. W § 21 przedmiotowego Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości wskazano, w jakich sytuacjach dokonuje się ujawnienia w podrubryce 1.4.2 Ksiąg wieczystych danych o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków. Są to sytuacje, gdy budynki stanowią odrębną nieruchomość albo budynki, z których wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość, albo budynki, w których znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo budynki, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Innymi słowy Rozporządzenie wskazuje wyłączne przypadku, które powodują, iż następuje ujawnienie budynków w księdze wieczystej. Jeżeli Pana przypadek nie dotyczy w/w budynków, to nie istnieją podstawy do ujawnienia budynku. Wzniesienie budynku połączonego w sposób trwały z Pana gruntem powoduje bowiem, iż budynek ten stał się częścią składową nieruchomości i dzieli jej los prawny.
Budynki w księdze wieczystej ujawnia się więc jedynie w przypadkach, gdy istnieje konieczność wyodrębnienia lokali w tymże budynku albo lokale, które w danym budynku się znajdują mają być przedmiotem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu lub gdy grunt znajduje się w wieczystym użytkowaniu, a na nim znajdują się budynki lub urządzenia stanowiące odrębną własność. Jedynie w tych przypadkach zasadne jest złożenie wniosku o wyodrębnienie lokalu oraz wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej budynku, w którym ma być wyodrębniony. W pozostałych sytuacjach, a więc również w przedstawionym przez Pana stanie faktycznym (gdy budynek stanowi część składową gruntu), Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym nie przewiduje możliwości ujawnienia budynku.
Bartosz Duda
CDO24 Centrum Ochrony Prawnej
Infolinia: 801 00 31 38
Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.
Proszę pamiętać, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 zawsze mogą zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138 (lub 32 44 57 822), który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.
Masz pytanie do prawnika? Napisz do nas: gazeta@cdo24.pl. Odpowiedzi na najciekawsze i najczęściej pojawiające się Państwa pytania, będziemy zamieszczali w naszych artykułach.