Ulga mieszkaniowa

Bywa, iż zostajemy właścicielem nieruchomości, lokalu. Niezależnie od pochodzenia owej nieruchomości (dziedziczenie, darowizna, czy też po prostu nabycie), również zdarza nam się zbywać nieruchomości, których jesteśmy właścicielami. Jak wówczas kształtuje się polityka fiskalna, a mianowicie, czy sprzedając nieruchomość oraz zyskując w związku z tym pewną sumę pieniędzy, jesteśmy winni coś fiskusowi?

Z odpowiedzią na powyższe pytanie przychodzi nam art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na mocy którego do źródeł przychodów zaliczone są również dochody uzyskane w drodze odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz innych rzeczy ruchomych.

Sprzedaliśmy więc nieruchomość, czyli uzyskaliśmy dochód. Dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz innych rzeczy, o których mowa powyżej, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Mamy jednak prawo przed Urzędem Skarbowym pomniejszyć wartość naszej nieruchomości do celów podatkowych o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty aktu notarialnego, oczywiście inaczej koszty kształtują się przy darowiźnie, a inaczej przy wytworzeniu nieruchomości czy sprzedaży). Jeżeli jednak nasz właściwy Urząd Skarbowy uzna, iż cena znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W związku z powyższym, zakładając, iż nie dokonujemy zbycia nieruchomości (bądź ograniczonych praw rzeczowych ww.) w ramach swojego przedsiębiorstwa, po sprzedaży nieruchomości powstaje obowiązek uiszczenia daniny publicznej. Jednakże podatek od zbycia nieruchomości zapłacimy wówczas, gdy dokonamy jej zbycia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, a w odniesieniu do innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. Pięć lat dla jednych wydawać się będzie długim okresem czasu, dla innych nie.

Co natomiast robić, gdy dokonaliśmy już sprzedaży z uwagi na nagłą potrzebę gotówki, bądź po prostu okres pięciu lat jest dla nas zbyt długi? Wówczas również otwiera się przed nami możliwość skorzystania z dobrodziejstwa ustawodawcy, a to tzw. ulgi na własne cele mieszkaniowe. Jak stanowi art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wówczas nie podlega on opodatkowaniu. Wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i innych ww. praw majątkowych oraz muszą one być starannie udokumentowane (bywa, iż sama faktura to za mało).

W wydatkowaniu sumy uzyskanej z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe należy jednak zachować pewny umiar oraz rozsądek. Nasz Urząd Skarbowy nie uzna za wydatki na własne cele mieszkaniowe (a co za tym idzie, nie obniży o te koszty wymiaru należnego podatku) kosztu wybudowania nowego basenu, kosztów wybrukowania podjazdu, fontanny, rzeźby oraz innych, których poniesienie nie było ściśle związane z naszymi potrzebami mieszkaniowymi, a były jedynie wyrazem odczuć architektoniczno-estetycznych.

Ustawa wskazuje, że za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie. Również upoważnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie oraz budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego (pełny katalog zawiera art. 21 ust 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Co ważne, za cele mieszkaniowe uznaje się również spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przez własny budynek oraz lokal na potrzeby podatkowe rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące naszą własność lub współwłasność. Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, mogą być corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Stopnień podwyższenia nie może być wyższy niż wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Krótko mówiąc, mamy możliwość zwaloryzować nasze wydatki mieszkaniowe poniesione w roku pomiędzy nabyciem a sprzedażą o stopę inflacji (nie uwzględnia się bowiem roku nabycia oraz roku, w którym nastąpiło zbycie).

Konkludując, pamiętajmy, iż kwoty uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości i innych praw rzeczowych są naszym dochodem i rodzą zobowiązanie podatkowe. Z uwagi na tzw. ulgę mieszkaniową ważnym jest staranne dokumentowanie naszych wydatków na cele mieszkaniowe.

Mateusz Widenka
CDO24 Centrum Ochrony Prawnej
Infolinia: 801 00 31 38

Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.

Proszę pamiętać, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 zawsze mogą zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138 (lub 32 44 57 822), który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.

Masz pytanie do prawnika? Napisz do nas: gazeta@cdo24.pl. Odpowiedzi na najciekawsze i najczęściej pojawiające się Państwa pytania, będziemy zamieszczali w naszych artykułach.