Zasiedzenie nieruchomości

W obrocie prawnym występują sytuacje, w których dana osoba zamieszkuje na terenie nieruchomości i opiekuje się nią pomimo tego, że nie jest jej właścicielem. Do powstania takiego stanu rzeczy dochodziło najczęściej jeszcze w czasach poprzedniego ustroju, kiedy ludzie obejmowali w posiadanie budynki opuszczone przez dotychczasowych uprawnionych. Czasem, w późniejszym okresie okazywało się, że faktycznym właścicielem takiej nieruchomości jest osoba trzecia. Nie zawsze jednak właściciel nieruchomości może wykonywać swoje właścicielskie uprawnienia, a w szczególności żądać opuszczenia nieruchomości przez osobę, która faktycznie nią włada.

Jeżeli dana osoba zamieszkuje na terenie danej nieruchomości, może w określonych wypadkach żądać ustalenia tzw. zasiedzenia, dzięki czemu otrzyma prawo własności nieruchomości. W obecnie obowiązującym stanie prawnym ustawodawca uzależnił nabycie nieruchomości od zaistnienia określonych przesłanek. W myśl art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Przez pojęcie dobrej wiary należy rozumieć stan świadomości posiadacza usprawiedliwiony okolicznościami. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że posiadaczowi nieruchomości przysługuje takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Jeżeli zatem posiadacz objął rzecz w posiadanie sądząc, że ma prawo do władania tą nieruchomością (najczęściej posiadacze pozostają w usprawiedliwionym, lecz błędnym przekonaniu, że są właścicielami przedmiotowej nieruchomości).  Jeżeli termin ustalony przez ustawodawcę upłynął, to wtedy posiadacz niebędący właścicielem staje się z mocy samego prawa właścicielem nieruchomości, ponadto zasiedzenie prowadzi do utraty tego prawa przez dotychczasowego właściciela.

Celem urzeczywistnienia stanu prawnego w dokumentacji dotyczącej nieruchomości (w szczególności ksiąg wieczystych), a przede wszystkim w celu otrzymania dokumentu poświadczającego nabycie własności koniecznym jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności poprzez zasiedzenie. Orzeczenie sądu odnoszące się do tej kwestii ma charakter deklaratywny – a to oznacza, że sąd jedynie potwierdza istnienie nabycia własności po stronie posiadacza samoistnego.

Co istotne, ze względu na to, że skutkiem upływu terminów zasiedzenia ma być zgodnie z intencją prawodawcy doprowadzenie do zgodności długotrwałych stanów faktycznych ze stanem prawnym, a także ze względu na nabycie prawa własności przez posiadacza, nie jest możliwe zasiedzenie nieruchomości przez osobę, której prawo takie już przysługuje. Tym samym osoba władająca nieruchomością na podstawie stosunku prawnego łączącego ją z właścicielem, takiego jak np. najem, dzierżawa czy użytkowanie nie nabywa w żadnym wypadku nieruchomości z upływem przewidzianego terminu, albowiem taka osoba jest zgodnie z nomenklaturą prawną posiadaczem zależnym.  Uprawnienie do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia przysługuje tylko i wyłącznie posiadaczowi samoistnemu (władającemu nieruchomością jak właściciel, ale bez tytułu prawnego).

Warto również odnotować, że bieg terminu zasiedzenia posiada specyficzną konstrukcję, gdy chodzi o małoletniego właściciela nieruchomości. Zgodnie z art. 173 Kodeksu cywilnego, termin zasiedzenia biegnący przeciwko małoletniemu właścicielowi ulega wydłużeniu w taki sposób, że nabycie własności nie może nastąpić wcześniej niż po upływie dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez tego właściciela.

Bartosz Jakubowski
CDO24 Centrum Ochrony Prawnej
Infolinia: 801 00 31 38

Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.

Proszę pamiętać, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 zawsze mogą zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138 (lub 32 44 57 822), który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.

Masz pytanie do prawnika? Napisz do nas: gazeta@cdo24.pl. Odpowiedzi na najciekawsze i najczęściej pojawiające się Państwa pytania, będziemy zamieszczali w naszych artykułach.