Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Uregulowane zostało generalnie w art. 172-176 k.c.

 

Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego; jest więc ono pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego (szeroko na ten temat R. Moszyński, Zasiedzenie i rozgraniczenie, Warszawa 1959; A. Kunicki, Zasiedzenie w prawie polskim, Warszawa 1964; E. Janeczko, Zasiedzenie, Zielona Góra 1999; S. Wójcik, Zasiedzenie jako sposób nabycia prawa podmiotowego (w:) Rozprawy z prawa…, s. 153; S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2007).

 

Zgodnie z art. 172 k.c.:

§  1.  Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§  2.  Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

 

Przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). Z art. 336 k.c. wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00, Lex nr 54474). 

 

W myśl art. 176 § 1 k.c jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

 

Następstwo w posiadaniu ze skutkami określanymi w omawianym przepisie umożliwia zachowanie ciągłości posiadania. Każdy kolejny posiadacz rzeczy wstępuje bowiem w posiadanie swojego poprzednika. Następstwo to obejmuje wszystkich poprzedników będących posiadaczami samoistnymi (SN z dnia 29 kwietnia 1987 r., III CRN 96/87, OSNCP 1988, nr 11, poz. 157).

 

Co bardzo istotne – doliczenie czasu posiadania poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło. Samoistny posiadacz nie może bowiem doliczyć sobie czasu posiadania właściciela (por. postanowienie SN z dnia 3 listopada 1966 r., III CR 223/66, OSNCP 1967, nr 5, poz. 91, z glosą S. Breyera, NP 1968, nr 4, s. 659). 

 

Jak wynika z utrwalonego stanowiska doktryny prawa cywilnego (E. Gniewek, Kodeks Cywilny, Księga druga, Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001) możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości gruntowej; rolnej, leśnej, czy innej. Oczywiście niezbędnym warunkiem jest posiadanie samoistne (z dalszymi przesłankami) ograniczone do oznaczonej części nieruchomości. Na skutek zasiedzenia następuje tutaj nabycie nieruchomości nowej, stanowiącej wydzieloną część poprzedniej nieruchomości macierzystej. W takiej zaś części traci swe prawo właściciel nieruchomości macierzystej. Trzeba też tutaj dodać, że następujący w takim trybie podział nieruchomości odbywa się niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 95 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

 

Warto zwrócić uwagę, że samoistny posiadacz może bronić się przed powództwem o wydanie nieruchomości, wytoczonym przez właściciela, właśnie zarzutem zasiedzenia. Na dopuszczalność ustalenia przez Sąd faktu nabycia własności przez zasiedzenie w innej sprawie niż sprawa o stwierdzenie zasiedzenia zwrócił uwagę Sąd Najwyższy  w postanowieniu z dn. 4.01.2008 r., sygn. akt III CSK 199/07, a także Sąd Okręgowy  w Kielcach w wyroku z dnia 17.09.2014 r., sygn. akt II Ca 809/16.

 

Sąd w takim przypadku obowiązany jest zbadać czy zarzut zasiedzenia jest zasadny, jeżeli uzna jego zasadność – oddali powództwo właściciela. Trzeba jednak również pamiętać, że chcąc ujawnić się jako właściciel i dokonać wpisu w księdze wieczystej nieruchomości samoistny posiadacz nieruchomości będzie musiał złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości (pomimo uprzedniego oddalenia powództwa właściciela o wydanie rzeczy). Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości podlega opłacie stałej w kwocie 2.000 zł (wysokość opłaty jest zawsze taka sama niezależnie od powierzchni, rodzaju nieruchomości lub innych czynników jej dotyczących). 

 

Łukasz Wocławek

CDO24 Centrum Ochrony Prawnej