Solidar Śląsko Dąbrow

Wypowiedzenie umowy najmu

Zawarłem umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony. Ustaliłem z Wynajmującym, że czynsz będzie płatny miesięcznie. Spóźniłem się z zapłatą czynszu za okres jednego miesiąca. Wynajmujący wypowiedział mi ustnie umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Czy miał prawo wypowiedzieć mi stosunek najmu? (Jan B.)

Co do zasady, zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Innymi słowy Wynajmujący oraz Najemca mogą ułożyć stosunek prawny umowy najmu według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Ustalenia stron umowy najmu nie mogą więc być sprzeczne z przepisami bezwzględnie obowiązującymi (tak: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., sygn. akt III CZP 5/96). Dlatego też, należy zwrócić uwagę czy przepisy Kodeksu cywilnego lub innych ustaw nie przewidują wyłączeń w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony przez Wynajmującego.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, na zapis art. 688 K.c., który stanowi, iż w przypadku gdy czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Niewątpliwie więc uregulowanie zawarte w art. 688 K.c. ogranicza zasadę swobody umów w tym sensie, że okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż trzy miesiące. Tym samym przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie prowadzi do pewnego wzmocnienia trwałości najmu lokali. Zważywszy na fakt, iż art. 688 K.c. ma charakter bezwzględnie wiążący Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy z krótszym okresem wypowiedzenia niż zostało to wskazane w art. 688 K.c.

Jednocześnie od możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych lub umownych terminów wypowiedzenia należy odróżnić możliwość wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym z powodu zwłoki z zapłatą czynszu. W takim przypadku ustawodawca zastrzegł w art. 672 K.c., że Wynajmujący może wypowiedzieć Najemcy umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy Najemcy dopuszcza sie zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Jeżeli jednak umowa najmu dotyczy lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, to zastosowanie będzie miała w pierwszej kolejności ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (zwanej dalej „ustawą o ochronie praw lokatorów”) a dopiero w zakresie nieuregulowanym zastosowanie będą miały przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż zgodnie z zapisem art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie przez Wynajmującego stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tymże akcie prawnym.

W przypadku zalegania Najemcy z czynszem, Wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Innymi słowy, aby wypowiedzenie z powodu nieuiszczenia czynszu było skuteczne, musi zostać spełniony szereg przesłanek. Po pierwsze Najemca musi pozostawać w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności. Jeżeli czynsz był płatny co miesiąc, zaległość Najemcy powstanie, gdy nie zostanie uiszczona kwota za trzy ostatnie miesiące. Po drugie, Wynajmujący musi udzielić Najemcy miesięcznego terminu, w którym to terminie możliwe będzie uiszczenie zaległości czynszowych. Wraz z wezwaniem Wynajmujący musi uprzedzić Najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli Najemca nie uiści zaległości w wyznaczonym terminie. Dopiero jeżeli Najemca w dalszym ciągu będzie pozostawał w zwłoce, Wynajmujący może skutecznie wypowiedzieć zawartą umowę najmu. Podkreślenia wymaga fakt, iż umowa najmu lokalu mieszkalnego nie zostaje rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym, ale jej skutek następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Co więcej, wypowiedzenie powinno zostać złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Konieczne jest również wyraźne wskazanie przyczyny wypowiedzenia.

Mając na uwadze powyższe wskazane przesłanki umożliwiające Wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, należy uznać, iż zachowanie Wynajmującego, które Pan opisał, stoi w sprzeczności z przepisami regulującymi instytucję wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. W związku bowiem z faktem, iż wynajmuje Pan lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w pierwszej kolejności będą miały zastosowanie zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Podkreślenia wymaga, iż ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje daleko idące ograniczenia w porównaniu do zapisów regulujących instytucje najmu lokalów innych niż służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i to bez względu na to czy najem został zawarty na czas oznaczony czy nieoznaczony. Tym samym, Wynajmujący nie może dokonać wypowiedzenia jedynie na podstawie zapisów umowy bądź przepisów Kodeksu cywilnego (również tych pozwalających na przedwczesne zakończenie stosunku najmu). Zważywszy bowiem na fakt, iż przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, strony umowy nie mogą dokonać zmian zapisów ustawowych poprzez skrócenie terminów wskazanych w ustawie, czy też poprzez dokonanie modyfikacji procedury wypowiedzenia umowy z powodu nieuiszczenia czynszu.

Istotnym jest, iż zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie przewidują wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego ze skutkiem natychmiastowym. Przedmiotowa ustawa wymaga zachowania tzw. wyprzedzających terminów, a więc wypowiedzenie będzie możliwe nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ponadto, okres pozostawania Najemcy w zwłoce nie może być krótszy niż trzy miesiące. Pan natomiast nie uiścił zapłaty za jeden miesiąc. Ponadto, Wynajmujący nie wyznaczył Panu dodatkowego miesięcznego terminu celem umożliwienia Panu spłaty zaległości. Wypowiedzenie umowy najmu bez wyznaczenia miesięcznego terminu umożliwiającego zapłatę zaległego czynszu przez Najemcę byłoby bezskuteczne. Co więcej, Wynajmujący nie zachował również wymaganej formy pisemnej. Podsumowując należy uznać, iż wypowiedzenie Panu umowy najmu przez Wynajmującego zostało dokonane z naruszeniem procedury wypowiadania umowy najmu lokalu mieszkalnego, jak i z niedochowaniem formy pisemnej, a przez to tak wadliwie dokonane wypowiedzenie jest nieważne, a w konsekwencji nie wywołuje skutków prawnych.

Bartosz Duda
CDO24 Centrum Ochrony Prawnej
Infolinia: 801 00 31 38

Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.

Proszę pamiętać, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 zawsze mogą zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138 (lub 32 44 57 822), który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.

Masz pytanie do prawnika? Napisz do nas: gazeta@cdo24.pl. Odpowiedzi na najciekawsze i najczęściej pojawiające się Państwa pytania, będziemy zamieszczali w naszych artykułach.

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *