Służebność drogi koniecznej
Zdarzają się niejednokrotnie sytuacje, gdy ktoś staje się właścicielem gruntu, który w żaden sposób nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej. W takim wypadku, by móc w pełni realizować swoje uprawnienia właścicielskie wobec tej nieruchomości, niezbędne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Zgodnie bowiem z art. 145§1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Istotą ustanowienia tej służebności jest zatem umożliwienie przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, w celu dotarcia do drogi publicznej. Co niezwykle istotne, jej ustanowienie możliwe jest nie tylko w sytuacji kompletnego braku dostępu do drogi, ale również w wypadku istnienia takiego dostępu, lecz na tle konkretnego przypadku, uznanego za nieodpowiedni. Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia wówczas, gdy pomimo istnienia fizycznego dostępu do drogi publicznej, jest on przez znaczną część roku nieprzejezdny lub przejazd taki jest utrudniony ze względu na zły stan techniczny nawierzchni (tak m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 07 marca 2007 r., II CSK 482/06; także w postanowieniu z dnia 31 stycznia 2007 r., II CSK 421/06).
Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać: właściciel nieruchomości gruntowej lub budynkowej pozbawiony dostępu do drogi publicznej, jak również użytkownik wieczysty. Adresatem roszczenia są natomiast właściciele sąsiednich nieruchomości gruntowych, przez które przebiegać będzie ustanowiona służebność (por. A. Zbiegień-Turzańska (w:) K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2015). Warto również dodać, iż możliwe jest ustanowienie służebności gruntowej na prawie użytkowania wieczystego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2008 r., I CSK 135/08, OSN 2009, Nr C, poz. 62).
Samo roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej może być zrealizowane w drodze umowy zawartej między stronami, tj. odpowiednio np. właścicielem nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, a właścicielem nieruchomości, przez którą taki dostęp ma zostać zapewniony. Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż oświadczenie właściciela musi w tym przypadku być złożone w formie aktu notarialnego (patrz art. 245 K.c.). W sytuacji gdy o zawarciu umowy mowy być nie może, art. 145§1 K.c. umożliwia wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. W takim wniosku należy przede wszystkim wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które miałaby prowadzić droga, która zapewniłaby wnioskodawcy dostęp do drogi publicznej. Sąd przed wydaniem postanowienia może dopuścić i przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, celem ustalenia okoliczności niezbędnych do wytyczenia drogi koniecznej (por. W. Szydło (w:) E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2014). Warto w tym miejscu wskazać, iż opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 200 zł.
Nie należy również zapomnieć, iż służebność ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążanej, a więc tej przez którą przebiegać będzie ustanowiona droga konieczna. Co ciekawe, wynagrodzenie to przysługuje również w wypadku, gdy nie poniósł on żadnej szkody związanej z ustanowieniem służebności. Mimo, iż sam Kodeks cywilny nie zawiera żadnych zasad dotyczących ustalania wysokości takiego wynagrodzenia, reguły te zostały przewidziane przez doktrynę i orzecznictwo. Należy zatem brać pod uwagę przede wszystkim: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, poprzez uzyskanie dostępu do drogi publicznej; obniżenie wartości nieruchomości służebnej (obciążanej); wydatki na niezbędne adaptacje, itp. (por. S. Rudnicki, Prawo obrotu, s. 842).
Warto również dodać, iż przy ustanawianiu służebności drogowej, powinien zostać uwzględniony interes społeczno-gospodarczy. Oznacza to, iż przeprowadzenie takiej drogi powinno nastąpić przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, przy równoczesnym jak najmniejszym obciążeniu gruntów, przez które droga ma prowadzić (tak m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 lutego 1985 r., III CRN 311/84).
Martyna Bugajska
CDO24 Centrum Ochrony Prawnej
Infolinia: 801 00 31 38
Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.
Proszę pamiętać, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 zawsze mogą zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138 (lub 32 44 57 822), który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.
Masz pytanie do prawnika? Napisz do nas: gazeta@cdo24.pl. Odpowiedzi na najciekawsze i najczęściej pojawiające się Państwa pytania, będziemy zamieszczali w naszych artykułach.