Możliwość rozwiązania umowy najmu na czas oznaczony
Zawarłem umowę najmu pojazdu na czas określony, w umowie nie zawarłem zapisów dotyczących możliwości rozwiązania umowy za wypowiedzeniem, poza jedyną sytuacją: nieuiszczania czynszu w terminie. Najemca w sposób nienależyty użytkuje samochód, o czym świadczy fakt, iż pojazd został uszkodzony. Czy mogę rozwiązać umowę najmu stosując zapisy i terminy wypowiedzenia zawarte w Kodeksie cywilnym?
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Co do zasady więc, jeżeli strony nie umieszczą w treści umowy najmu zapisów umożliwiających rozwiązanie umowy w przypadku zaistnienia danych okoliczności, umowa na czas określony trwa do momentu wskazanego w treści przedmiotowej umowy. Dopiero bowiem zawarcie w umowie najmu na czas oznaczony zapisów umożliwiających wypowiedzenia w danych okolicznościach będzie umożliwiało wynajmującemu lub najemcy złożenie oświadczenia woli powodującego jednostronne rozwiązanie przedmiotowej umowy.
Nie można domniemywać, iż takie uprawnienie przysługuje każdej ze stron w dowolnym momencie w przypadku wystąpienia jakichkolwiek przyczyn. Możliwość jednostronnego rozwiązania umowy najmu na czas określony nigdy nie może być dorozumiana. Ustawodawca wyraźnie bowiem wskazał, iż możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony istnieje, jeżeli ziszczą się wypadki wskazane w treści tejże umowy.
Nadto wskazać należy, iż samo zastrzeżenie w umowie możliwości wypowiedzenia najmu bez wskazania przyczyny wypowiedzenia, nie jest w orzecznictwie uznawane za „wypadek wskazany w umowie”, o którym mowa w art. 673 § 3 K.c. Innymi słowy nie jest dopuszczalne zastrzeżenie w umowie uprawnienia do wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony według swobodnego uznania stron, a więc bez podawania konkretnych przyczyn czy też w sytuacji gdy zapisy umowy nie zawierają skonkretyzowanych przyczyn umożliwiających rozwiązanie umowy. Jak zostało bowiem utrwalone w aktualnej linii orzeczniczej, artykuł 673 § 3 K.c. nie posługuje się zwrotem „jeżeli umowa to przewiduje”, który sugerowałby dopuszczalność każdorazowej możliwości wypowiedzenia umowy, nawet bez podawania przyczyny, ale zawarte jest określenie „w wypadkach określonych w umowie”. Powyższe wskazuje, iż przyczyny, możliwości wypowiedzenia umowy na czas oznaczony musza być skonkretyzowane.
Podkreślenia wymaga również fakt, iż nawet jeżeliby w umowie najmu znajdował się zapis umożliwiający wynajmującemu rozwiązanie umowy na czas określony z przyczyny naruszenia obowiązku utrzymywania przedmiotu dzierżawy w należytym porządku, to wskazać, należy iż zachowanie najemcy musi charakteryzować się czymś więcej niż tylko incydentalnym działaniem lub zaniechaniem. Powyższe zostało również potwierdzone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 27 sierpnia 2015 r., w sprawie oznaczonej sygnaturą akt I ACa 637/15.
Jednocześnie nie można subsydiarnie posiłkować się zapisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi terminów wypowiedzenia umów na czas nieoznaczony do umów zawartych na czas oznaczony. Ustawodawca wyraźnie bowiem w art. 673 K.c. rozróżnia sposoby, zasady wypowiedzenia dla tychże umów. Gdyby celem ustawodawcy było umożliwienie stronom umowy na czas oznaczony korzystania z terminów ustawowych, o których mowa w art. 673 § 2 K.c. to z pewnością wyraźnie zawarły w Kodeksie cywilnym zapis umożliwiający takie subsydiarne stosowanie terminów ustawowych, o których mowa w art. 673 § 2 K.c.
Nadto, wskazuję, iż pomimo braku zapisu w umowie, strony w każdym czasie trwania umowy najmu na podstawie zgodnych oświadczeń stron mogą rozwiązać umowę za zgodnym porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym. Sam fakt, niezawarcia w umowie zapisów dotyczących możliwości rozwiązania umowy najmu w trybie jednostronnego czy też dwustronnego wypowiedzenia umowy, nie wyklucza rozwiązania umowy najmu na podstawie zgodnego oświadczenia woli stron w każdym czasie, co wynika z zasady swobody umów przewidzianej w art. 3531 k.c. Powyższe zostało potwierdzone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 maja 2014 r., w sprawie oznaczonej sygnaturą akt I ACa 95/14.
Przenosząc wyżej przedstawiony stan prawny na grunt stanu faktycznego wskazanego w pytaniu, informuję, iż nie może Pan skorzystać z terminów ustawowych, o których mowa w art. 673 § 2 K.c., gdyż te terminy mają zastosowanie wyłącznie w przypadku zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony. Natomiast umowa, którą Pan zawarł jest umową na czas oznaczony. Powyższe powoduje, iż może Pan wypowiedzieć umowę najmu w wypadkach określonych w umowie. Zważywszy na fakt, iż zawarta przez Państwa umowa najmu przewiduje wyłącznie możliwość wypowiedzenia umowy w przypadku nieuiszczania czynszu w terminie, wskazuję, iż niedopuszczalnym jest wypowiedzenie umowy na czas oznaczony w przypadku nienależytego użytkowania wynajętego samochodu. Nienależyte użytkowanie nie zostało bowiem wskazane w zawartej uprzednio umowie jako możliwa przyczyna rozwiązania przedmiotowej umowy najmu. Niezależnie od powyższego, możliwe jest rozwiązanie zawartej umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym za zgodnym oświadczeniem stron. Jednakże nie następuje to już w drodze jednostronnej czynności prawnej, ale poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron.
Bartosz Duda
CDO24 Centrum Ochrony Prawnej
Infolinia: 801 00 31 38
Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.
Przypominamy, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 mogą zawsze, na bieżąco zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 00 31 38 lub 32 43 43 105, który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.